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まもなく、絶望の「大相続税時代」がやってくる

家をもらっても相続税が払えない

約800万人がこの国から姿を消す――。人口が減少し、空き家が増加するなかでなお過剰に作られる住宅。ほとんど価値のなくなった団塊の世代の持ち家は、相続で一気に「負動産」と化していく。

マイホームという夢の終わり

2028年ごろ、団塊の世代は80歳前後となり、その子供世代となる「団塊ジュニア」は50代半ばから後半、切実に老後の生活を考えなければならない時期に差しかかる。

生活していくのに十分な年金がもらえるのか、老後の医療費や介護保険はしっかり支払われるのか。

社会保障だけでなく、日本経済の先行き自体も不透明で、定年まで会社にいられるかもわからない――そのような世代に追い打ちをかけるように訪れるのが「相続」に関する問題だ。

「内閣府による平成25年版『高齢社会白書』によれば、団塊の世代の持ち家率は86.2%と非常に高い。1947年から1949年までの3年間の出生数が806万人であることを考えると、これから日本は数百万世帯の規模で子が親の資産を継ぐ『大相続時代』に突入するのです」(財営コンサルティング代表の山崎隆氏)

現金や保険・証券に加えて、宝石や自動車といった高額な品物など、相続の対象は多岐にわたるが、これまで我々は、親に借金でもない限り、相続すれば基本的にプラスになるとの思いで資産を親族から受け継いできた。

日本の場合、ほとんどの相続でもっとも高額なのが「不動産」である。

高度経済成長期からバブルまでを経験した団塊の世代は、みな「住宅すごろく」をそれぞれに歩んできた。単身のアパートからスタートし、庭付き一戸建てを手に入れることがひとつの「あがり」だった。

念願のマイホームから子供たちが巣立っていくのを見送り、妻と老後を過ごす。やがて結婚した子供たちが舞い戻り、自分の面倒を見てくれることを心のどこかで期待する。

安定した生活を享受するために、なかば「右にならえ」で手にした団塊の世代の夢も、いまとなってはもはや幻想にすぎなくなってしまった。

というのも、2028年には、相続をすることによって団塊ジュニアが資産を手に入れるどころか、むしろ大きな出費を迫られることが当たり前になるからだ。その最大の原因が、ほかならぬ不動産価格の下落にある。

「青山や麻布といった都心の超一等地や大都市の一部を除き、今後不動産価格は全国的に下落していきます。人口は'08年をピークに減少し続けているにもかかわらず、それを超える住宅が今後も供給され続ける、というミスマッチが不動産業界で起こっていることが一因です。

住宅の供給過剰が進むと、価格の下落だけでなく空き家物件の増加にもつながることになります」(不動産コンサルタント・さくら事務所会長の長嶋修氏)

恐怖の「負動産」スパイラル

住宅価格の下落とともに、団塊の世代が住んでいた大量の住宅が、彼らの死によって無用の長物と化す。

数万人規模で人口が減少した地域のインフラは劣化し、産業も衰退する。やがて若者は棲みつかなくなり、デベロッパーも再開発に消極的になる。こうして、不動産価格は輪をかけて下がっていくのだ。

相続する家の価格は、その土地の路線価を基準に査定される。現在、都市部の不動産価格はわずかに上昇傾向にあるが、市場がひとたび失速して物件の売値が下がれば、相続税査定の評価額と売値とのあいだで差が大きく出て、赤字の相続になるケースが増える。

不動産を売らずにそのままにしておけば、相続税に加えて毎年の固定資産税や維持費が重くのしかかってくる。住んでいるわけではないにもかかわらず、である。すなわち、相続するだけで損をする「負動産」が、団塊の世代の高齢化をターニングポイントとして急増していくのだ。

団塊の世代から相続を受けることになる団塊ジュニアは、すでに都市部に住宅を所有していることが多い。両親の家が居住地から離れたところにあれば、その管理までなかなか手が回らないだろう。

建物は放っておけばすぐに劣化し、人に貸すことも売ることもできなくなってしまう。したがって相続人は「すぐに売るか、取り壊して更地にするか」の二択を迫られることになる。

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もちろん上物を取り壊すことなく即座に買い手がつけばいいが、築数十年を過ぎているであろう団塊世代の住宅では、そううまくいくとは限らない。とはいえ、家を解体するにも150万~300万円といった高額な費用の負担が必要だ。

ウチにはそんな余裕はないから、相続の際はもう見て見ぬふりをするしかない――。

親子世代の経済事情も相まって、一族から見捨てられた空き家が日本全国にじわじわと増殖することになる。

この事態を重く見た政府は'15年から「空き家対策特別措置法」を施行し、固定資産税を見直した。住宅が建てられている土地は、固定資産税の評価上は更地の6分の1となるのが通例だが、改正後、自治体から「特定空家」と認定された土地に関しては、更地と同様の課税となる。

つまり、空き家を放置してしまうと、住宅扱いだったころの6倍もの課税が土地にされるようになったのだ。

マンションはもっと深刻

一般的な一軒家の物件でも、固定資産税は20万円近くかかる。今後住むこともない物件の売り時は「いま」なのかもしれない。だがしかし、すでに買い手は徐々に見つかりにくくなっている。

この空き家問題は一軒家特有のものではなく、分譲マンションでも同様の事態が起こっている。

富士通総研主席研究員の米山秀隆氏は次のように指摘する。

「所有者が不明になった空き部屋は、次の買い手が見つかるまで管理費や修繕積立金がマンション側に入らなくなってしまいます。そうするとますます管理の状態は悪くなりますし、建て替えなどの総会決議にも支障が出る。

結果的にマンション全体の劣化のスピードが速まり、価格は下がり、物件を手放す人はいっそう増えるという負のスパイラルに陥るのです」

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すでにマンションの「負動産」化は各地で顕出していて、居住者がいない住居を管理組合がいったん引き取って赤字覚悟で売却し、管理費や修繕積立金を確保する例も出はじめている。

高度経済成長期に建てられ、築50年が経過しても修繕がままならず老朽化の一途をたどる「限界マンション」に都市部でも時折出くわすようになったが、これも空き家と同様に加速度的に今後増えていくことになる。

都心部にアクセスのいい不動産を持っている人間には関係のない話だ、と高をくくっている人も多いかもしれない。だがそれは誤りだ。

「すでに東京や大阪のベッドタウン、都心部に1時間で通勤可能な神奈川のニュータウン周辺でも、高齢化が進み、『空き家予備軍』となっています。2030年にさしかかるころまでに、これら団塊の世代に人気が高かった地区がまとめて『負動産』と化す可能性もあるのです」(前出・長嶋氏)

野村総研の試算によると、2028年には全住宅6899万戸のうち、25%超にのぼる1772万戸が空き家になるという。またシンガポール国立大学が'15年に発表した研究によれば、日本の住宅価格は2010年から2040年までの30年間で46%下落すると試算される。

つまり、我々がいま持っている不動産は、「大相続時代」には4分の1が空き家と化し、それを過ぎたころには住宅価格が半額になっているのだ。我々が今日信じている不動産の価値は、ほとんど無意味になってしまうと考えておくべきだろう。

 

重すぎる相続税に苦しむ家族は、「相続破産」を避けるために「相続放棄」もしくは「物納」をすることになる。

もし相続放棄を申請した場合、不動産だけでなく現金や保険金など、あらゆる資産の相続を諦めなければならない。そのためこれまでは、莫大な借金を親が抱えているなどの事情がない限り、相続放棄を行うことはなかった。

だが事情は変わっているかもしれない。ひとつの要因として、2028年には「老老介護」がより深刻化していることが考えられるからだ。

生命保険文化センターによる'15年度の調査から試算すると、1人にかかる介護費用は平均547万円にのぼる。

介護費用が家計に響き、親の貯金だけでなく子供世代が資産を持ち出している世帯も多いだろう。それでも、親から相続した家を売れば「行って来い」で取り戻せると思いがちだ。

ところが、そう期待していたにもかかわらず、「負動産」を相続することになったらどうだろうか。相続人でありながら高齢者となると、新しい収入源を作って損失分を補填することがほぼ不可能だ。そうすると相続放棄も、選択肢の一つとしていま以上に現実味を帯びてくる。

「物納」もできない

そしてその相続人もやがて介護される側に回るときが来る。自らの介護費用に加え、相続税の赤字で貯金を大きくすり減らせば、団塊ジュニアの子供世代に残るのはそれこそ「負動産」のみ。こうして過去の負債を一族が引き継ぎ続けることになるのだ。

「物納」は不動産を売却せず、そのまま国に財産として納付する方法だが、実は物納はかなりハードルが高い。というのも、隣地と境界線があいまいな土地や、実測面積が登記簿面積と一致していない土地は物納が認められない。

そのため周辺住民との権利関係の調整や測量、正確な登記をきちんと済ませておく必要があるが、これらにかかる費用はすべて相続人の持ち出しだ。

もし「負動産」を処分できる財力が相続の際にあっても、相続人が複数いる場合は、「相続」が「争族」化してしまうことが懸念される。

「不動産の相続で損をするケースが増えていくなかで、不要な資産の『押しつけ合い』が家族間で多発することになるでしょう。『貯金はいるけど家はいらない』と誰かが言い出したら最後、相続争いはこれまで以上に泥沼化するのです」(税理士法人タックス・アイズ代表の五十嵐明彦氏)

本連載の第3回では所有者が不明になってしまった「死有地問題」を取り上げたが、相続放棄や押しつけ合いが続けば、行政も家族も手をつけることができない不動産が増加していくことになる。

一度「負動産」のスパイラルに巻き込まれれば取り返しのつかないことになる。絶望する間もないうちに、私たちの家計を脅かすさまざまな問題が一挙にのしかかってくる。それが2028年に待ち受ける現実なのだ。

「週刊現代」2017年11月4日号より

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